Hur mycket tjänar man på att hyra ut en lägenhet?

Hur mycket tjänar man på att hyra ut en lägenhet: Hyresrätt vs bostadsrätt

Hur mycket tjänar man på att hyra ut en lägenhet beror helt på om du upplåter en hyresrätt eller en bostadsrätt. Förstå de ekonomiska ramarna, skattereglerna och tillåtna intäkterna för att undvika ekonomiska misstag och maximera vinsten.

Hur mycket tjänar man på att hyra ut en lägenhet egentligen?

Intäkterna vid andrahandsuthyrning kan variera avsevärt och beror helt på om du hyr ut en hyresrätt eller en bostadsrätt, eftersom lagarna skiljer sig åt grundläggande. För en hyresrätt handlar det inte om att tjäna pengar, utan snarare om att täcka dina egna fasta kostnader utan ekonomisk förlust. Att ta ut för hög hyra för en hyresrätt är olagligt och kan leda till att du blir återbetalningsskyldig i upp till två år i efterhand.

När jag själv skulle hyra ut min första lägenhet trodde jag att jag kunde sätta vilket pris som helst så länge hyresgästen gick med på det. Det visade sig vara ett rejält misstag som kunde ha kostat mig dyrt. Verkligheten gav mig en snabb läxa i hyresjuridik. Det är nämligen reglerna om skälig hyra som helt sätter gränserna för dina potentiella sidoinkomster.

Skälig hyra för hyresrätt och reglerna för möbelpåslag

Om du hyr ut en hyresrätt i andra hand är huvudregeln stenhård: du får inte kräva mer i hyra än vad du själv betalar i förstahandshyra till din hyresvärd. Det finns dock ett par tillåtna tillägg som kan öka summan något. Om lägenheten hyrs ut fullt möblerad har du rätt att göra ett möbelpåslag, men du får inte lägga på mer än 15 procent på hyran.^[1] Det är ett absolut maxtak enligt hyreslagen.

För driftskostnader såsom hushållsel, bredband och parkeringsplats gäller samma princip. Du får ta ut samma summa från din hyresgäst som du själv betalar till leverantörerna. Du måste kunna bevisa de faktiska kostnaderna med fakturor om hyresgästen kräver det. Att baka in en fast hög schablonkostnad för elen för att tjäna en extra slant är inte tillåtet och kan slå tillbaka mot dig i Hyresnämnden.

Hyra ut bostadsrätt och de nya reglerna i privatuthyrningslagen

När det gäller att hyra ut en bostadsrätt ser de ekonomiska förutsättningarna helt annorlunda ut än för en hyresrätt. Här har du betydligt större möjligheter att få ett faktiskt överskott varje månad. Den 1 juli 2026 infördes förändringar i privatuthyrningslagen vilket innebär att skälig hyra hyresrätt andra hand för nya avtal i första hand bestäms utifrån vad liknande bostäder hyrs ut för på orten.^[2] Det liknar därmed en form av marknadshyra.

Tidigare beräknades skälig hyra för en bostadsrätt strikt som en kombination av din driftskostnad och en fiktiv kapitalkostnad baserad på bostadens marknadsvärde. Schablonen utgick från att avkastningsräntan låg ett par procentenheter över Riksbankens referensränta. Även om de äldre reglerna fortfarande fungerar som en bra ekonomisk vägledning, innebär lagändringen att du numera kan titta mer på det rådande marknadsläget i ditt specifika område när du sätter prislappen.

Skatteregler och schablonavdrag vid privat uthyrning

Att räkna ut den totala vinsten handlar inte bara om hur mycket pengar som rullar in på kontot varje månad. Du måste också ta hänsyn till skatteeffekterna. När du hyr ut en privatbostad har du rätt till ett skattefritt schablonavdrag på maximalt 40 000 kronor per år för varje bostad.^[3] Om dina totala hyresintäkter under året understiger detta belopp slipper du betala skatt överhuvudtaget.

Om du tjänar mer än schablonbeloppet beskattas det överskjutande nettot som inkomst av kapital med en skattesats på 30 procent.^[4] För bostadsrätter får du dessutom göra avdrag för den månatliga årsavgiften till bostadsrättsföreningen, vilket sänker den skattepliktiga vinsten ytterligare. Det gör att nettoförtjänsten ofta blir ganska fördelaktig så länge du håller dig inom lagens ramar för vad som är tillåtet att ta ut.

Jämförelse: Hyresrätt vs Bostadsrätt vid andrahandsuthyrning

Hyresrätt

• Högst 15 procent påslag på grundhyran
• Måste matcha din egen förstahandshyra exakt
• Noll. Syftet är endast att undvika personliga förluster under uthyrningsperioden
• Risk för uppsägning av kontraktet samt återbetalning av överhyra i upp till två år

Bostadsrätt (Bästa vinstpotentialen)

• Ingen fast procentsats, men 10-15 procent används som rimligt riktmärke
• Styrs av marknadshyra och vad liknande bostäder kostar på orten
• God. Möjlighet till ett stabilt månatligt kassaflöde över dina faktiska utgifter
• Hyresnämnden kan sänka framtida hyra men kräver normalt inte återbetalning

Linus uthyrningsresa i Malmö: Från ekonomisk fälla till stabil vinst

Linus, en 29-årig logistiker i Malmö, bestämde sig för att flytta ihop med sin sambo och hyra ut sin möblerade bostadsrätt i andra hand. Han saknade helt erfarenhet av lagarna och ville bara ha en snabb affär.

Först försökte han sätta en skyhög hyra baserad på de dyraste annonserna han hittade på sociala medier. Resultatet blev att potentiella hyresgäster drog sig ur i sista sekunden när de insåg att priset var orimligt i förhållande till lägenhetens standard.

Efter två veckor av tomma visningar insåg Linus att han behövde läsa på om de nya reglerna i privatuthyrningslagen. Han analyserade den faktiska marknadshyran för likvärdiga lägenheter i hans specifika stadsdel i stället för att gissa.

Linus justerade hyran till en balanserad nivå, hittade en skötsam hyresgäst direkt och lyckades därefter generera ett nettoöverskott på 3.200 kronor i månaden efter att avgiften och skatten var betalda.