Hur mycket får man tjäna på att hyra ut en bostadsrätt?

Hur mycket får man tjäna på att hyra ut en bostadsrätt? Schablonavdrag och skatt

Att hyra ut en bostad kan ge extra inkomster men kräver att du har koll på vilka regler och avdrag som gäller. För att undvika ekonomiska misstag och betala rätt skatt är det viktigt att känna till de avdrag som tillämpas och förstå hur mycket får man tjäna på att hyra ut en bostadsrätt.

Hur mycket får man tjäna på att hyra ut en bostadsrätt?

När du funderar på att hyra ut din bostadsrätt i andra hand dyker det upp många frågor kring ekonomi, skatteregler och tillstånd. Svaret på hur mycket du får tjäna beror på vilka avdrag du har rätt att göra och hur hög hyra du tar ut.

Det finns egentligen inget tak för hur stor hyra du får kräva in, men tar du ut en oskälig hyra riskerar du att bli skyldig att betala tillbaka pengar till hyresgästen i efterhand. Skattemässigt betalar du 30 procent i skatt på det överskott som blir kvar efter att du gjort de avdrag som medges av regelverket.

Grundläggande regler för skatt och schablonavdrag

När du hyr ut en privatbostad som en bostadsrätt får du göra ett generellt schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år innan skatten beräknas.^[2] Utöver detta schablonavdrag får du även dra av den del av månadsavgiften till bostadsrättsföreningen som avser den uthyrda perioden och ytan.

Många tror felaktigt att man får göra samma typ av extra avdrag på 20 procent som gäller för villor och ägarlägenheter, men för bostadsrätter är det enbart månadsavgiften som räknas bort tillsammans med schablonen. Det gör att kalkylen ser lite annorlunda ut om du vill hyra ut bostadsrätt skattefritt upp till ett visst belopp.

Så räknas skatten ut i praktiken

Låt säga att du hyr ut din bostadsrätt under ett helt år för en total hyresintäkt på 120 000 kronor, och att din månadsavgift till föreningen är 4 000 kronor (vilket blir 48 000 kronor på ett år). Schablonavdraget på 40 000 kronor dras först av från intäkten, följt av de 48 000 kronorna för avgiften.

Kvar blir då ett överskott på 32 000 kronor som du ska beskatta med 30 procent i inkomstslaget kapital, vilket innebär en skatt på 9 600 kronor. Om dina sammanlagda avdrag överstiger eller matchar din totala hyresintäkt betalar du ingen skatt alls, eftersom ett eventuellt underskott inte får dras av mot andra inkomster.

Vad räknas som en skälig hyra för en bostadsrätt?

När du hyr ut en bostadsrätt i andra hand styrs hyresnivån av lagar som skyddar boende från oskäliga priser. För en bostadsrätt som hyrs ut möblerad får du ta ut en hyra som täcker dina faktiska kapitalkostnader samt driftskostnader, inklusive föreningens månadsavgift.

Kapitalkostnaden beräknas genom att multiplicera bostadens marknadsvärde med en skälig avkastningsränta som baseras på statslåneräntan. Om du lägger till en summa för möbler bör den sällan överstiga 10-15 procent av möblernas anskaffningsvärde per år, beroende på deras skick och slitage. Det är viktigt att veta hur mycket får man hyra ut en bostadsrätt för innan avtalet skrivs.

Konsekvenser av att ta ut överhyra

Att ta ut en hyra som är avsevärt högre än den beräknade skäliga hyran kan leda till att hyresgästen vänder sig till hyresnämnden för att få hyran prövad i efterhand. Om nämnden finner att hyran har varit för hög kan du tvingas betala tillbaka mellanskillnaden för hela hyresperioden.

Dessutom riskerar du att förlora ditt förstahandskontrakt eller bostadsrättstillstånd om uthyrningen sker olovligen eller om du tar ut en oskälig ersättning utan föreningens godkännande. Det är därför alltid bäst att göra en noggrann uträkning av rätten till avdrag vid uthyrning av bostadsrätt för att få korrekta siffror.

Jämförelse av avdragsregler mellan bostadstyper

Reglerna för hur mycket du får tjäna och behålla skattefritt skiljer sig åt beroende på vilken typ av bostad du hyr ut.

Bostadsrätt

• 30 procent på överskottet

• 40 000 kronor per bostad och år

• Faktisk månadsavgift för den uthyrda perioden

• Varierar beroende på avgiftens storlek

Småhus eller ägarlägenhet ⭐

• Effektiv skatt på 24 procent på överskottet

• 40 000 kronor per bostad och år

• Ytterligare 20 procent av hela hyresintäkten

• Oftast upp till 50 000 kronor helt skattefritt

Hyresrätt

• 30 procent på överskottet

• 40 000 kronor per bostad och år vid andrahandsuthyrning

• Faktisk hyra som du betalar till din egen hyresvärd

• Styrs av mellanskillnaden mellan intäkt och utgift

Uthyrning av bostadsrätt i Stockholm

Sara, en systemutvecklare på 30 år i Stockholm, bestämde sig för att hyra ut sin tvårummare i åtta månader under en utlandsvistelse. Hon satte hyran på 12 000 kronor i månaden utan att tänka på skattereglerna.

Hon insåg snart att den totala intäkten på 96 000 kronor överskred gränserna, men hon hade dålig koll på vilka avdrag hon fick göra och om hon behövde betala moms eller skatt.

Efter att ha räknat på det insåg hon att hon fick dra av schablonen på 40 000 kronor samt månadsavgiften till föreningen på 4 500 kronor i månaden under uthyrningstiden.

Slutresultatet blev att hon slapp betala stora summor i skatt eftersom avdragen täckte större delen av intäkten, och hon lärde sig vikten av att spara alla kvitton och underlag.