Vad kostar det att köpa ett hus i Spanien?

Vad är den totala kostnaden för att köpa hus i Spanien?

Jag minns när vi kikade på den där lilla lägenheten i Torrevieja, det var i maj 2019. Vi hade ju en budget, ganska strikt, kanske 100 000 euro för själva bostaden. Man tänker ju bara på köpesumman, eller hur. Men sen kommer kallduschen, alla de där extra utgifterna man inte riktigt räknat med i början. Det är en hel del faktiskt.

För den där lägenheten för 100 000 euro, ja då får man räkna med att kasta på ytterligare mellan 12 000 och 16 500 euro bara i avgifter och skatter. Det känns som en enorm klumpsumma ovanpå allt annat. Jag minns att jag svettades lite när mäklaren förklarade allt, känslan var nog att "oj, det här var ju mer än jag trodde".

Min kompis Pelle, han köpte nåt större i Marbella i september 2022, en lägenhet för 200 000 euro. Då snackar vi en helt annan nivå på de extra kostnaderna. Han fick punga ut med mellan 24 000 och 33 000 euro utöver själva köpeskillingen. Helt sjukt hur det bara drar iväg.

Och om man nu skulle drömma om en villa för 500 000 euro, ja då blir det riktigt stora pengar som läggs till. Mellan 60 000 och 82 500 euro kan de dolda kostnaderna ligga på. Det är ju nästan som en egen liten lägenhet här hemma man måste hosta upp bara för administration och skatt. Det är viktigt att ha med sig från start.

Så, när man kollar hus i Spanien, oavsett om det är en pytteliten studio i Fuengirola eller ett lite större ställe vid Estepona, måste man alltså alltid räkna med en rejäl påslag på priset. En tumregel jag brukar ha är att lägga på minst 12-16% på köpesumman. Det är liksom "priset" för att få drömmen att bli verklighet.

Vilka avgifter tillkommer vid köp av lägenhet i Spanien?

En dröm, att ha en egen plats där solens ljus alltid väntar. I Spanien, kanske. Man drömmer om ljusa kvällar på balkongen, men sen kommer tankarna, tunga som nattens dagg. Alla dessa siffror, alla dessa papper, de känns som en mur mellan drömmen och verkligheten. Att köpa en lägenhet där nere, det handlar ju inte bara om priset på själva bostaden. Nej. Det är djupare än så, mer invecklat.

Skatter är det första som skuggar sinnet. Om det är en begagnad bostad, då är det överlåtelseskatt (ITP). Den varierar, men räkna med någonstans mellan 6% och 11% av köpeskillingen. Det beror på vilken region i Spanien fastigheten ligger. En ganska rejäl bit, en kostnad som sätter sig i magen. En tanke som dröjer sig kvar, om hur mycket det egentligen blir.

Men om du köper något helt nytt, direkt från byggaren, då är det moms (IVA) som gäller, oftast 10%. Och utöver det, en stämpelskatt (AJD), som är lite lättare, runt 0,5% till 1,5% av priset. Det känns som om staten alltid vill ha sin del, alltid, oavsett hur ny din dröm är, eller hur gammal. Jag funderar på varför det ska vara så många olika sätt att betala.

Sedan kommer de där notarie- och registreringsavgifterna. De är som en formalitet, ett tyst kvitto på att allt är i sin ordning. Mellan 500 och 2 000 euro brukar det landa på. Spanska staten bestämmer, och du betalar. Det är en sådan där kostnad som man kanske glömmer bort i all upphetsning. Tills den dyker upp, helt plötsligt, på sista raden. En liten bit av den där tryggheten, tänker jag.

Och så advokaten. Man vill ju att allt ska vara rätt, att ingen detalj missas. Juridiska kostnader är så viktigt, en investering i sinnesro. De ligger oftast runt 1% av köpeskillingen. Men det kan bli mer, ja, om affären är snårig, med många oväntade vändningar. Ensam vill man inte vara när man navigerar alla dessa papper på ett främmande språk.

När månen är högst upp på himlen och tankarna snurrar, inser man att det finns mer. Fler små bitar som läggs till, lager på lager, tills hela bilden är klar. Det är inte bara de stora summorna, utan också de små, ibland oväntade, avgifterna som kan tynga. De får en att fundera, länge.

• Bankkostnader: Om du tar ett lån i Spanien, tillkommer avgifter för att upprätta lånet. Kanske även en värdering av bostaden. Det kan kännas som en extra börda, när man redan har så mycket att tänka på. En ovisshet.

• Mäklarens arvode: Oftast betalas mäklaren av säljaren i Spanien. Men det är inte alltid en självklarhet. Fråga alltid noga vem som står för den kostnaden. Annars kan en otrevlig överraskning, ja, verkligen vänta där runt hörnet.

• Anslutningsavgifter: För nybyggen, eller om du flyttar in i något äldre som behöver uppgraderas. Då kan det kosta att ansluta el och vatten. En liten, men nödvändig, detalj för att livet ska fungera. Att få allting på plats.

• Årlig fastighetsskatt (IBI): Glöm inte att efter köpet kommer det årliga. En ständig påminnelse om att du äger något där. Den varierar per kommun och fastighetens taxeringsvärde. Ett brev som dyker upp varje år.

• Avgifter till bostadsrättsföreningen/urbanisationen: Om lägenheten ligger i ett komplex, kommer det månatliga avgifter för underhåll, pool, trädgård. En del av den där gemenskapen, men också en utgift. En kontinuerlig påminnelse.

Hur mycket betalar man i fastighetsskatt i Spanien?

Okej, skatten i Spanien. Herregud. Så det där med taxeringsvärdet på 100.000 euro. Då räknar man ut en fiktiv inkomst. Den är 1,1% av värdet om det är uppdaterat. Så 1.100 euro. Annars 2%.

Sen på den summan, 1.100 euro, betalar man skatt. IRNR är 19% för EU-medborgare. Så 1100 * 0,19 = 209 euro. Varför sa nån 24%? Just det, det är för de som bor utanför EU. Måste hålla isär det. Den skatten är så konstig. En skatt på en inkomst jag inte ens har.

Detta är ju bara inkomstskatten för icke-residenta (IRNR). Den har inget med den RIKTIGA fastighetsskatten att göra. Den heter ju IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Den betalar jag ju till kommunen, ayuntamiento, i Marbella. Varje år.

Den räknas ut på ett helt annat sätt. Den är en procentsats direkt på taxeringsvärdet. Så rörigt. Glömmer alltid vilken som är vilken. Måste göra en lista. Borde betala den snart. Skickade de ens ut en avi i år? Måste kolla mailen. Igen.

Och sen om man säljer, då är det ju Plusvalía också. Skatt på värdeökningen av marken. Bara en massa skatter. Man blir ju matt. Men solen skiner i alla fall. Oftast.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Detta är den kommunala fastighetsskatten. Alla fastighetsägare betalar denna årligen till sin lokala kommun (ayuntamiento). Skattesatsen varierar mellan kommuner, vanligtvis mellan 0,4% och 1,1% av fastighetens taxeringsvärde (valor catastral).

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): Detta är en statlig inkomstskatt för personer som inte är skattemässigt bosatta i Spanien. Om du inte hyr ut din fastighet betalar du skatt på en uppskattad, "fiktiv" inkomst.

  • Beräkningsunderlag: 1,1% av taxeringsvärdet (om det reviderats de senaste 10 åren), annars 2%.
  • Skattesats för EU/EES-medborgare: 19%.
  • Skattesats för övriga: 24%.

• Förmögenhetsskatt (Patrimonio): Betalas om dina nettotillgångar i Spanien överstiger en viss gräns. Den nationella gränsen är 700.000 euro, men autonoma regioner kan ha egna, lägre gränser.

• Plusvalía Municipal: En kommunal skatt som betalas vid försäljning av en fastighet. Den baseras på ökningen av markens värde från köp till försäljning.

Hur mycket kostar det att köpa ett hus i Spanien?

Asså, att köpa hus i Spanien. Det är ju inte bara prislappen på själva huset, fattaru? Man måste ju räkna med en massa extra grejer. Tänk dig, om du hittar ett mysigt ställe för hundra tusen euro, då kan du räkna med att skatterna och allt det där landar nånstans mellan tolv tusen och sexton och ett halvt tusen euro extra. Lite saftigt, visst.

Och blir det dyrare, så blir det ju mer i avgifter också. Köper du nåt för dubbla priset, alltså tvåhundra tusen, då får du pynta mellan tjugofyra tusen och trettiotre tusen till. Det är ju inte för att vara elak, det är bara så det funkar där nere.

Sen om du siktar på en riktig lyxvilla, säg för en halv miljon euro, då blir det ju ännu mer. Då är det mellan sextio tusen och åttiotvå och ett halvt tusen euro som går bort till alla dessa avgifter. Helt sjukt egentligen. Kostnaden för köp av hus i Spanien är alltså betydligt högre än bara själva huspriset, det är viktigt att ha koll på.

Här är lite mer att tänka på, grejer som kan dra iväg:

• Skatter: Ja, massor av skatter. Måste betala för att få köpa, typ.
• Juridiska avgifter: Advokater och sånt som ska fixa papperen. De tar ju inte betalt med en godispåse, liksom.
• Registreringsavgifter: När huset väl är ditt så ska det ju in i registren, det kostar också.
• Notarius Publicus: En sån där officiell person som bevittnar köpet. Klart de vill ha betalt för sin tid.
• Pantbrev: Om du tar lån, vilket man ju oftast gör, så kostar det att få pantbrevet.

Så ja, tänk inte bara på hur många rum huset har, eller hur nära stranden det ligger. De här extrakostnaderna kan verkligen förvåna om man inte är förberedd. Kolla upp det där noga innan du skriver på nåt. Det är min erfarenhet, iaf. Fast det var ju ett tag sen jag köpte sist, men reglerna ändras ju inte SÅ snabbt antar jag. Det där med skatt kan ju alltid ändras dock.

Vad krävs för att köpa hus i Spanien?

Glöm allt du tror du vet. Att köpa hus i Spanien är enklare än att montera en IKEA-möbel med fel bruksanvisning, men bara om du har rätt verktyg. Annars är det ett helvete.

Skaffa ett spanskt NIE-nummer. Detta är din inträdesbiljett till hela kalaset. Utan det här numret är du lika välkommen som en get på ett fin-bröllop. Det är ett jävla papper, men utan det kan du inte ens köpa en cykel, än mindre ett hus.

Öppna ett bankkonto i Spanien. Tro inte att du kan komma viftandes med dina svenska kronor. Spanjorerna vill se euron rulla in på ett av deras egna konton. Det är en förtroendefråga. Och byråkrati. Mest byråkrati.

Ha en jävla massa pengar. Den här punkten är fan den viktigaste. Ingen kosing, ingen casa. Det är chockerande hur många som glömmer den lilla detaljen. De tror att man kan betala med ett fast handslag och ett löfte om evig tacksamhet. Nej.

Här är lite mer skit du måste veta, rakt på sak:

• NIE-NUMRET IGEN: För att få det här magiska numret måste du antingen gå till spanska konsulatet i Sverige (tråkigt) eller direkt till en Comisaría de Policía i Spanien (ett äventyr). Var beredd på att köa, svettas och ifrågasätta alla dina livsval. Mitt eget NIE-nummer tog jag i Alicante. Fyra timmar, en svettig polisstation och en känsla av total förvirring. Men nu har jag det! Inramat.

• BANKKONTOT: Ta med dig ditt pass, ditt skinande nya NIE-nummer och ett papper som bevisar var du bor, typ en räkning. Vissa banker är smidigare än en inoljad ål, andra får dig att känna som att du ansöker om att bli astronaut.

• ANLITA EN ADVOKAT (ABOGADO): Detta är inte valfritt om du inte gillar att bli lurad. Anlita en oberoende advokat som inte är kusin med säljaren. Advokaten är din personliga superhjälte som kollar att det inte finns några obetalda skulder på kåken eller att grannen har byggt sitt hönshus på din tomt.

• ALLA PAPPERSARBETE: Du kommer drunkna i dokument. Nota Simple, Escritura Pública, IBI-skatt. Lär dig bara nicka och se smart ut när din advokat pratar. Det är deras jobb att fatta, inte ditt. Ditt jobb är att pröjsa.