Vad gäller vid försäljning av fastighet?

Vad gäller vid försäljning av fastighet? Nu!

Minns du den där gamla kåken på landet jag sålde förra sommaren. Det var en del att tänka på med skatten.

Om man säljer sitt hem, typ ett hus eller en bostadsrätt, och går med vinst så är det 22/30-delar av den vinsten som beskattas. Känns som en stor del men så är det.

Om det istället blev en förlust, vilket hände en kompis till mig när han sålde sin etta i stan, får man dra av 50 procent av den. Lite tröst i eländet antar jag.

Men om man säljer en fastighet som man använt till företag, då blir det helt annorlunda. Då ska 90 procent av vinsten beskattas. Det var ju en himla skillnad. Jag har inte sålt något sånt själv men man hör ju hur det kan vara.

Vad får man dra av vid försäljning av fastighet?

Herregud, fastighetsförsäljning. Alltså, vad fan får man ens dra av? Det är ju en djungel. Mäklararvodet, självklart. Det är ju det som sticker mest. Sen alltså, den där besiktningen, den kostade ju en slant också. Och homestyling, ja, vad gör man inte för att få upp priset, eller hur? Känns ju lite som att man betalar för nåt som inte är ens eget sen, men aja.

Och så, ja, kostnader från när man köpte skiten. Lagfart. Jäkla lagfart. Och pantbrev. Det är liksom papperstrassel deluxe som kostar pengar. Sånt som man inte tänker på när man är lycklig och köper. Nu är det ju bara kostnader som gäller.

Renoveringar. Ah, renoveringar. Har ju lagt ner tid och pengar på det köket. Renoveringar som har förbättrat bostadens värde borde ju gå att dra av, va? Inte allt skitsnack man gör bara för att man vill ha nytt. Men sånt som gör att det ser fräschare ut, definitivt. Kanske.

Listan är typ:

• Mäklararvode (det som svider mest)
• Besiktning (bra att ha, men kostar)
• Homestyling (för att blända köparna)
• Lagfart (köpkostnad)
• Pantbrev (också köpkostnad)
• Vissa renoveringar (de som höjer värdet, alltså)

Kan ju dra av utgifter för att förbereda försäljningen och även kostnader från själva köpet. Och sen det där med förbättringsutgifter. Viktigt med renoveringar som faktiskt gör skillnad.

Ytterligare info:

• Lagfartskostnaden är 6% av köpeskillingen eller taxeringsvärdet (beroende på vilket som är lägst).
• Pantbrevskostnaden är 2% av pantbrevsbeloppet.
• Förbättringsutgifter är kostnader för ombyggnad eller tillbyggnad som ökar bostadens värde. Enklare reparationer och underhåll går oftast inte att dra av.
• Du kan även dra av kostnader för ekonomisk planering, t.ex. en advokat eller revisor.
• Räntor på lån för bostaden kan delvis dras av.

Hur mycket skatt betalar man när man säljer en fastighet?

Fan ta skatten, men den är 22% på vinsten. Ja, du hörde rätt, en fet vinstskatt på 22% om du lyckas kränga din skrytbox med plus i kassan. Oavsett om det är en sunkig etta eller ett palats, deklarera försäljningen året efter, annars får du nog en arg brevbärare på halsen.

Vinsten är det viktiga, inte huset i sig. Tänk dig att du köpte den där lägenheten för en spottstyver och nu säljer den för en förmögenhet – det är den skillnaden, det feta överpluset, som skatten hakar på. Villa, bostadsrätt, radhus, fritidshus – allt åker i samma skattegryta.

Kort och gott: Säljer du med plus, betalar du skatt på det +. Det är som att Skatteverket vill ha en bit av kakan, och de vill ha en rejäl bit. 22% av glädjen, om du så vill.

Ytterligare info: Det kan finnas avdrag att göra, som förbättringskostnader, renoveringar och sånt tjafs. Men räkna med att skatten kommer krypande som en fuktfläck om du inte har koll på siffrorna. Och ja, om du gör en förlust, ja, då slipper du nog den här gången. Men vem säljer väl med förlust om man inte absolut måste?

Vad gäller vid fastighetsförsäljning?

Mäklaren har en plikt. Omsorgsplikt. Ett måste. God fastighetsmäklarsed är lagen. Inget val.

Det är inte att hålla någon i handen. Det är att vara en opartisk länk. En bro, inte en vägg. Mäklaren står i mitten. Alltid. Både säljarens och köparens intressen ska skyddas. En balansakt.

Pengar byter ägare. Hem byter liv. Mäklaren ser till att det sker korrekt. Inget mer.

• Budgivning: En öppen process. Mäklaren redovisar alla bud till säljaren. Säljaren bestämmer. Inte mäklaren, inte högsta budet. Säljaren.

• Undersökningsplikt: Köparens ansvar är tungt. Du köper inte en känsla, du köper en fastighet. Besiktning är inte en rekommendation, det är sunt förnuft. Kolla allt.

• Dolda fel: Fel som inte kunde upptäckas. Inte ens vid en noggrann undersökning. Säljaren är ansvarig i 10 år för fastigheter. Tio år är en lång tid.

• Kontraktet: Papperet som betyder allt. Läs det finstilta. Alltid. Alltid. Det som står där gäller. Ord mot ord existerar inte. Bara bläck på papper.

• Handpenning: Vanligtvis 10%. En säkerhet. Pengarna låses på mäklarens klientmedelskonto. Inte dina, inte säljarens. Inte förrän allt är klart. Jag sålde en etta på Söder 2019, affären sprack på grund av finansiering, handpenningen räddade säljaren från förlust. Sånt händer.

Vilka kostnader får man dra av vid husförsäljning?

Herregud, deklarationen för huset. Snurrar i huvudet. Alla dessa avdrag man kan göra. Mäklararvodet är ju givet, det var ju typ 70 000 kr. Den är ju solklar. Men sen då? Homestylingen, var den ens nödvändig? Men ja, den är avdragsgill. Fotograferingen också. Allt för att sälja.

Glöm inte kostnaderna från när vi köpte. Lagfarten! Den var ju på 1,5% av köpeskillingen. Och pantbreven. Vi tog ju ut ett nytt. Får man dra av det med? Ja, den administrativa kostnaden. Puh, måste leta fram alla gamla papper nu.

Avdrag för renoveringar är det krångligaste. Det vi gjorde förra året, badrummet. Det var ju en totalrenovering. Det är en förbättringsutgift. Men målningen i hallen för sex år sedan? Nope, för gammalt. Måste ha gjorts inom de senaste fem åren.

Och så den där gränsen på 5 000 kronor per år. Allt småfix räknas inte. Man måste slå ihop allt man gjort under ett år. Vårt nya altandäck från 2021, det kostade ju över 50 000. Den är med. Check.

Avdragsgilla kostnader vid bostadsförsäljning.

• Försäljningsutgifter:

  • Mäklararvode
  • Kostnad för besiktning
  • Homestyling och fotografering
  • Kostnader för värdering
  • Annonseringskostnader

• Inköpskostnader:

  • Lagfartskostnad (1,5% av köpeskillingen)
  • Kostnad för att ta ut nya pantbrev (2% av pantbrevsbeloppet)

• Förbättringsutgifter:

  • Grundförbättringar: Nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad. Även installation av helt ny utrustning som inte funnits förut (t.ex. diskmaskin, braskamin). Dessa avdrag har ingen tidsgräns.
  • Reparation och underhåll: Åtgärder som återställer bostaden till sitt ursprungliga skick. Målning, tapetsering, byte av vitvaror till likvärdiga. Dessa är endast avdragsgilla om de gjorts under försäljningsåret eller de fem föregående åren.
  • Utgifterna måste överstiga 5 000 kr under ett och samma kalenderår för att vara avdragsgilla.

• Kapitaltillskott (för bostadsrätter):

  • Andel av föreningens amorteringar.
  • Inre reparationsfond om den använts till förbättringar.